不動産投資の目標達成をサポート!

サスティナブル不動産財務会計は、
ステップを踏みながら、
あなたとともに不動産投資の目標を達成していきます

Step1. 選択―「今」の自分にぴったりの投資手法を選ぶ
  • 「地方高利回り物件」の投資と「都心新築物件」の投資だとどっちがいいですか?
  • 23区内に築浅の利回り8%以上のRC物件が欲しいのですが
  • 自宅から半径10kmの範囲で不動産投資をしたいです
  • 利回り10%以上であれば、どの地域のどんな物件でも欲しいです
  • 空き物件を再生して、利回り30%を目指したいです

理想はわかります。
しかし、不動産購入のカギは銀行融資です。
理想の物件を購入するための融資が付くかどうかは、今現在の属性・居住地・資産背景・経験・購入希望物件・物件紹介ルート…、によって決まります。

まずは、「今」取り組める不動産投資手法の中から、適切な投資方法を選びましょう。

Step2. 理解―自分の物件を決算書に表現するとどうなるのかを理解する

購入した物件は、数字として決算書に表現されます。
実際の不動産投資事業が、「貸借対照表」「損益計算書」「キャッシュフロー計算書」においてどのように表現されるのかを理解できなければ、銀行との会話も成り立ちにくいですし、どこの数値を改善するべきなのか、決算書を改善するためにはどんな物件を選ぶべきなのかもわかりません。
面談の中で、物件と決算書のつながりがイメージできるようになりましょう。

Step3. 変化・成長・達成―銀行融資が受けやすくなる決算書へ成長させていき、不動産投資の目標を達成する

スタート時点での投資手法はどうであれ、
将来に向けては質・量の両面で目標達成を目指すべきです。

  • 年間キャッシュフローが2000万円欲しい
  • 年間50万人も人口が減っていくのに、地方高利回り物件への投資を続けて大丈夫なの?
  • できるだけ早くサラリーマンを卒業したい
  • 60歳を超えて所有するのは、都心で借入比率が低い物件だけにしたい
  • 遠隔地の物件は処分して、できるだけ近場の物件で固めたい
  • 子供たちが揉めない、不動産の相続方法を考えたい

物件規模と同時に、決算書の内容も成長させていかないと不動産投資の目標は達成できません。
成長した決算書を元に、買換え・買増し・売却・借換え…、様々な手法を用いて目標へと向かいます。

外部環境の変化を受けやすい不動産投資において、どれくらいの時間軸で、どんなスケジュールで目標を達成していくか?
会計事務所は、クライアントの皆様と長いスパンでお付き合いしていきます。

我々のサポートは、
長いお付き合いだからこそできるサポートです。

サスティナブル不動産財務会計

〜「銀行対策」と「税務申告」をワンストップでおこなう会計事務所〜

サスティナブル不動産財務会計の特徴

税務申告と銀行対策を一体で対応

当事務所最大の特徴は、税務申告とともに、銀行融資に強い決算書をつくることです。
そのために、

  • 月次の試算表作成
  • 銀行融資において、月次試算表の提出は必須です。当事務所は月次で資料をいただくことにしており、迅速に月次試算表を作成します。

  • MFクラウド(会計ソフト)の利用
  • クラウドソフトを導入していますので、月次試算表等、銀行提出に必要な帳票はすぐにご自分でプリントアウトできます。

  • 一棟ごと会計
  • 再生系の不動産投資を事例に考えてみます。保有物件トータルでの家賃収入は決算書でわかります。購入当初は赤字になりますが、時間がたって空室が減ってくると大きな利益が期待できます。銀行目線で考えると、購入当初の赤字は織込済です。銀行が知りたいのは、今回購入の物件以前に購入した物件の空室が埋まり、黒字になっているかどうかです。これは決算書だけを見てもわかりません。税務申告書、勘定科目明細にも書いてありません。そんな時、一棟ごと会計があれば実態が把握できるようになります。

  • 銀行に評価されやすい勘定科目の設定
  • 損益計算書で考えてみます。税理士は、税務署に評価される決算書をつくります。重要なのは税額です。ですから利益でいうと税額の根拠となる「税引前当期利益」が重要で、税額に直接関係しない「営業利益」「経常利益」は重視しません。これに対し銀行は、決算書を「財務分析=銀行格付け」します。
    財務分析において「営業利益」「経常利益」「税引前当期利益」「税引後当期利益」は、それぞれ異なった意味を持ちます。税務署は税額という「答え」を重視するのに対し、銀行はそこに至る「数式」を重視するイメージです。当事務所では、「財務分析=銀行格付け」を逆算し、銀行に評価されやすい決算書を作成します。

チャットワークで円滑なコミュニケーション

普段から電話連絡をいただくのは問題ありませんが、当事務所ではよりコミュニケーションを円滑にするために、チャットワークを活用しています。チャットワークへの質問に対しては、24時間以内の回答を原則としています。

平日夜、土日にも個別面談日を設定(東京限定)

毎月、平日夜2日間、土・日各1日は個別面談日を設定しています。前月末までにスケジュールを公表し、先着順で個別面談(1時間/人)を受付けています。内容は、決算対策、物件購入、消費税還付、銀行対策、不動産投資戦略など多岐にわたります。

決算レポートの作成

決算終了後、銀行格付け・事業性評価アップのための決算レポートを作成します。

私たちの想い

会計には、本来3つの種類があります。それは、

1 “Tax Accounting”(税務会計)

2 “financial accounting”(財務会計)

3 “management accounting”(管理会計)

です。

本来、この3つにはそれぞれの役割があり、会計を利用する場面によって、
その重要度は変わってくるはずです。

しかしながら、日本においては税理士が会計業務を担っており、
中小企業の現場においては「会計=税務会計」といっても過言ではない状態です。
税務会計において最も大切なことは、税額が正しいことです。
ですから、税引前当期利益を導く過程で、営業利益がいくらなのか、
経常利益がいくらなのかは、さほど大きな意味を持ちません。

それが、財務会計になると考え方は変わります。
銀行は経営の健全性、儲けの構造を知りたいわけです。
ですから、「財務指標」を用いて財務分析を行います。
多くの場合、ここでは税引前当期利益よりも、営業利益、経常利益が重視され、
その結果に至った過程が解る会計データが必要とされます。

私はこの5年間で、
1,000件以上の不動産投資家の方々の決算書を拝見させていただきました。
その中で、銀行の財務分析に耐えうる決算書=財務会計的見地から作成された決算書は
5%もありませんでした。

円滑な銀行取引のカギは、銀行との円滑なコミニュケーションです。
そのための最良のコミュニケーションツールが決算書です。当事務所は、税務対策はもちろんのこととしたうえで、不動産投資家向け銀行対策に特化した会計事務所として、みなさまの持続可能な資産拡大のお手伝いをおこなっていきます。

基本料金
顧問料 売上 ~1,000万 10,000円/月(税別)
売上 1,000万~   2,000万 15,000円/月(税別)
売上 2,000万~ 20,000円/月(税別)
*売上規模・物件数等により、この限りではないことがあります
*個人+法人、法人複数社をご依頼いただく場合は、それぞれの売上でカウントします
MFクラウド利用料 1社(人)目 1,500円(税別)
2社(人)目以降 1,000円(税別)
決算(顧問料にプラスして) 個人 70,000円(税別)
法人 100,000円(税別)
金融機関提出用事業計画書作成 100,000円(税別)

代表プロフィール

山下 武司(やました たけし) 税理士  税務・会計担当
職歴・経歴

1970年

名古屋市生まれ

1999年

税理士登録(第89206号)

2000年

山下税理士事務所 開業

2001年

名古屋市中小企業振興センター 中小企業経営相談員 登録

2002年

TKC創業・経営革アドバイザー登録

2008年

経営コンサルタント会社 株式会社 L.A.C コンサルタント 
代表取締役就任。
事業承継・資金調達・資金繰改善・M&Aアドバイザー・企業再生などを手掛ける。

2012年

経営革新等支援機関(東海財務局・中部経済産業局)に認定

2013年

名古屋市千種区にて自社ビルを購入・不動産賃貸事業を展開

2016年

不動産賃貸業特化型事務所としてサスティナブル不動産財務総研を創業。
東京・名古屋・福岡にてセミナーを多数開催

サステイナブル不動産財務総研

税務会計担当 山下武司

名古屋ヘッドオフィス(山下税理士事務所)
464-0067 名古屋市千種区池下1-2-3 
LAC池下ビル3階
 TEL:052-761-5551
 E-mail:yamashita-1@yamashita-zeiri.com